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résilier bail du locataire

Résilier un bail est une chose facile… pour un locataire ! Il n’en va pas de même pour le propriétaire bailleur. Dans cet article, je vais aborder le cas du bailleur qui ne souhaite pas renouveler un bail en location vide ou en location meublée. Donner congé à son locataire exige le respect de procédures strictes.

Les motifs pour résilier le bail du locataire

Contrairement au locataire qui peut donner son préavis de départ à n’importe quel moment sans avoir à justifier celui-ci, le propriétaire doit donner le motif de son souhait de ne pas reconduire le bail. Les motifs sont au nombre de trois :

  • Le congé pour vente : la vente du logement est un motif de résiliation du bail à son échéance. Dans ce cas le locataire est prioritaire pour se porter acquéreur du bien.
  • Le congé pour reprise : le bailleur peut résilier le bail pour récupérer le logement afin de s’y loger lui même ou un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendant ou descendant)
  • Le congé pour motif légitime et sérieux : il n’y a pas de définition précise de ce que l’on entend par motif légitime et sérieux. Il peut s’agit de paiements en retard du loyer répétés, d’un usage non paisible du bien causant des troubles de voisinage.

La procédure pour donner congé à son locataire

Pour être valable, le congé doit être délivré selon une procédure bien précise. Si le bailleur ne la respecte pas scrupuleusement, le congé ne sera pas valide et le bail sera reconduit de la même durée que le bail initial.

Le délai à respecter pour délivrer le congé au locataire.

Pour être valable, le congé doit être délivré au locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail en location vide et au moins 3 mois avant .

La forme du congé.

Le congé doit être délivré par :

  • Lettre recommandée avec accusé de réception
  • Lettre remise en main propre contre récépissé signé du locataire
  • Acte d’huissier de justice
  • Depuis le 1er janvier 2018, il doit être joint au locataire une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Il est fortement conseillé d’éviter la lettre remise en main propre qui peut générer des contentieux quand à la réalité de la date de délivrance.
Si vous optez pour la lettre recommandée avec accusé de réception, prenez au moins un bon mois de marge par rapport à la date limite du congé (6 mois avant l’échéance pour un bail vide et 3 mois pour un bail meublé). En effet, si le locataire ne va pas chercher son recommandé, le congé ne sera pas valable. En prenant un marge suffisante, si le recommandé vous revient non réclamé, cela vous laissera le temps de mandater un huissier qui pourra délivrer le congé dans les délais légaux, et vous éviterez ainsi le renouvellement du bail pour invalidité du congé délivré.

Le cas particulier des locataires protégés

Certains locataires sont dits “protégés”. Pour ces locataires, les conditions de non renouvellement du bail sont encore plus réduites.

Les locataires protégés sont les personnes âgées de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un certain plafond (variable selon la composition du foyer). Les locataires de moins de 65 ans hébergeant une personne de plus de 65 ans fiscalement à charge et dont les revenus globaux respectent un certain plafond peuvent également entrer dans la catégorie des locataires protégés.

En revanche, si le bailleur répond lui-même aux critères d’âge (plus de 65 ans) et de revenus (inférieur au PLUS), le locataire ne bénéficie alors plus de ce régime de protection de son bail. Le locataire en situation d’impayé perd également son droit à renouvellement automatique du bail et peut faire l’objet d’une procédure classique de résiliation du bail, notamment si le contrat de location prévoit une clause résolutoire (voir Faut-il prévoir une clause résolutoire dans un bail ?).

 

 

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