Location : quel droit de visite pour le propriétaire ?

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Vous êtes locataire et votre propriétaire souhaite accéder à votre logement ? Légalement, un bailleur n’a pas le droit d’entrer dans un logement loué, même s’il en est propriétaire. Cette règle est soumise à exceptions. Dans certains cas, le propriétaire peut demander un droit de visite, mais toujours avec le consentement du locataire. Quels sont les droits et obligations de chacun ? Dans quelles situations et sous quelles conditions le propriétaire peut-il visiter le logement en location ?

Mis à jour le 05/04/2024

Le propriétaire bailleur peut-il entrer dans le logement loué ?

Un droit de visite soumis à autorisation du locataire

Dès lors qu’un propriétaire loue un bien immobilier, il perd son droit d’usage. Le locataire hérite de la jouissance exclusive du logement et peut utiliser les lieux librement.

Dès que le locataire a signé le bail de location, le bailleur ne peut plus entrer dans le logement sans l’autorisation du locataire ou de la justice.

Quelles sanctions contre le propriétaire qui entre dans la location sans autorisation ?

Entrer dans un logement loué sans autorisation est assimilé à une violation de domicile, doublée d’une atteinte à la vie privée. C’est un acte sanctionné par la loi. Le propriétaire encourt jusqu’à un an d’emprisonnement et 15 000 euros d’amende, en application de l’article 226-4 du Code pénal.

Quel droit de visite pour réaliser des travaux ?

Le droit de visite pour travaux : que dit la loi ?

Selon la loi du 6 juillet 1989 réglementant les rapports locatifs, le propriétaire bailleur a l’obligation de louer un logement décent. Les critères sont définis dans le décret du 30 janvier 2002.

Concrètement, le logement doit disposer d’équipements aux normes et en bon état d’usage et de fonctionnement pour assurer la sécurité physique et sanitaire des locataires et un confort minimal. En cours de bail, le bailleur doit donc pouvoir intervenir dans l’habitation pour maintenir la décence du logement.

Pendant toute la durée de la location, l’article 7 de la loi oblige ainsi le locataire à « permettre l’accès aux lieux loués » pour la réalisation de certains travaux :

Les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives de l’immeuble.
Les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.
Les travaux d’amélioration de la performance énergétique.
Les réparations urgentes comme le remplacement de la chaudière en hiver.

Bon à savoir : le propriétaire peut intégrer dans le bail de location une clause de droit de visite annuelle. Cette inspection permet au bailleur de vérifier l’état d’entretien du logement et le respect des obligations locatives, de contrôler le bon état de fonctionnement des équipements et d’anticiper les réparations. Cependant, cette clause ne vaut pas autorisation expresse. Le propriétaire doit toujours informer le locataire au préalable et fixer avec lui les jours et horaires des visites annuelles. Si celles-ci se déroulent en l’absence du locataire, le bailleur doit obtenir le consentement écrit de pénétrer seul dans l’habitation.

Les conditions du droit de visite pour travaux

Avant d’engager des travaux dans le logement loué, le propriétaire doit demander à son locataire l’autorisation d’entrer. La démarche est à effectuer par écrit, par lettre recommandée avec avis de réception ou courrier remis en main propre. La lettre détaille la nature des travaux réalisés et les modalités du chantier.

La loi du 6 juillet 1989 encadre le droit de visite pour travaux. Aucune intervention ne peut se dérouler les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord du locataire. Le chantier ne doit pas non plus rendre l’usage du logement impossible ou dangereux. Au-delà de 21 jours, le locataire bénéficie d’une réduction de loyer en compensation du préjudice subi.

Quel droit de visite pour mise en vente ou relocation ?

Le droit de visite pour vente ou relocation : que dit la loi ?

Le locataire a l’obligation de laisser le propriétaire organiser les visites du logement en vue d’une nouvelle location ou de sa vente.

À noter que si le propriétaire décide de mettre en vente son bien immobilier en cours de bail, il doit prévenir le locataire trois mois avant la fin du contrat dans le cadre d’une location meublée et six mois avant dans le cadre d’une location nue. Ce délai de préavis permet au locataire de trouver un nouveau logement. Pour les locations vides, celui-ci peut aussi disposer sous conditions d’une priorité à l’achat.

Les conditions du droit de visite pour mise en vente ou relocation

Le droit de visite pour vente ou relocation du bien immobilier est aussi soumis à conditions :

Le bailleur doit informer au préalable le locataire de sa démarche et s’accorder avec lui sur les jours et horaires des visites.
Les visites ne peuvent pas se dérouler les jours fériés, sauf accord du locataire.
La durée des visites ne peut pas excéder deux heures par jour ouvrable, sauf si le locataire l’autorise.
Les visites peuvent être organisées en l’absence du locataire mais il est alors fortement recommandé au propriétaire d’obtenir un accord écrit pour éviter toute accusation en cas de problème.

Quel droit de visite en cas d’urgence ?

L’urgence est l’exception qui confirme la règle. Que faire par exemple en cas de fuite d’eau dans un appartement menaçant les parties privatives ou communes d’un immeuble ? Dans ces situations, le propriétaire peut utiliser son double des clés pour entrer dans le logement à la condition que le locataire soit absent, éloigné de son domicile ou injoignable.

Pour se protéger de toutes poursuites judiciaires, le propriétaire doit absolument avoir tenté au préalable de contacter le locataire. Dans le cas contraire, il lui est fortement conseillé de n’entrer dans le logement qu’accompagné, par exemple, par les pompiers ou les forces de l’ordre.

Quelle solution en cas de litige sur le droit de visite ?

Le locataire s’oppose au droit de visite du propriétaire ? Ou le propriétaire abuse de ses droits ? Les parties prenantes peuvent s’adresser à la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour trouver une solution amiable.

En cas de refus du locataire de laisser le bailleur bénéficier de son droit de visite, celui-ci peut saisir le tribunal pour obtenir une « injonction de faire ». En cas de préjudice reconnu, il pourra demander des dommages et intérêts.

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Auteur

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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