Vous souhaitez vendre votre appartement locatif ? Mais votre locataire a encore un bail en cours et ne souhaite pas quitter le logement et il ne veut pas non plus l’acheter ? Et bien sachez que vous avez le droit de vendre votre appartement loué.
Voici quelques conseils pour réussir la vente d’un logement loué et les règles à respecter vis à vis du locataire.
Lorsqu’un propriétaire bailleur décide de vendre son bien locatif alors qu’il y a toujours un locataire en place, différents cas de figure peuvent se présenter. Selon les cas de figure, le propriétaire peut avoir certaines obligations à respecter.
Si le propriétaire qui veut vendre donne congé à son locataire afin de ne pas renouveler son bail vide, le locataire est prioritaire pour acheter le bien pendant les deux premiers mois du préavis. On dit qu’il a un droit de préemption. Pour bénéficier de ce droit de préemption, le locataire doit acheter le logement au prix demandé par le propriétaire.
En revanche, le locataire titulaire d’un bail meublé n’a pas de droit de préemption. S’il veut racheter le logement, il doit le faire avant que le propriétaire n’ait déjà accepté une offre d’achat.
Si le propriétaire met en vente le bien loué, sans donner congé à son locataire, alors ce dernier n’est pas prioritaire, que ce soit un bail vide ou un bail meublé.
Pour le propriétaire cela lui permet également de vendre à tout moment car s’il ne donne pas de congé au locataire, il n’a pas à attendre la fin du bail et il perçoit des loyers jusqu’au jour de la vente.
Vendre un appartement loué est différent de vendre un appartement libre de toute occupation. Cela est souvent considéré comme un frein par beaucoup d’agences immobilières. En effet, le futur acquéreur doit accepter la contrainte de la présence d’un locataire dans le logement et devra attendre la fin du bail pour pouvoir éventuellement récupérer le bien.
Mais acheter un appartement loué peut aussi être vu par des investisseurs comme un avantage :
Pour vendre son bien loué, il est impératif que le locataire soit à jour de paiement. Il est en effet peu probable que l’acheteur accepte d’acquérir un bien avec un locataire en impayé. Si le locataire est à jour de paiement, le nouveau propriétaire pourra facilement souscrire une assurance loyer impayé pour garantir ses revenus locatifs. Si ce n’est pas le cas, il vaut mieux pour le propriétaire désireux de vendre de commencer par recouvrer la dette de loyer en faisant délivrer un commandement de payer puis si nécessaire en engageant une procédure d’expulsion.
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Enfin, vendre un bien loué est un cas de figure un peut particulier et les agents immobiliers traditionnels sont souvent mal à l’aise avec cela. Aussi il est préférable de confier la vente à des professionnels spécialisés dans la vente de biens occupés. Grâce à leur expérience et leur base d’investisseur, ils vendent votre bien comme on vend un placement. Ils seront les mieux à même de vous aider à valoriser votre bien et à le présenter à des investisseurs en recherche de rendements locatifs.
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