L’assurance PNO (pour Propriétaire Non Occupant) est une assurance qui est destinée à couvrir les biens à usage locatif, celle-ci est souscrite par le propriétaire du bien. À quoi sert l’assurance PNO ? Dans quels cas est-il obligatoire de souscrire une assurance PNO ? Comment choisir un contrat d’assurance PNO ?

Quelle est l’utilité d’une assurance PNO ?

Lorsque l’on possède un bien immobilier à usage locatif, celui-ci est assuré par le locataire et, si le bien est un appartement situé au sein d’une copropriété, le bien est également assuré dans le cadre de l’assurance globale de l’immeuble souscrite par le syndic de copropriété. On peut se demander alors quel est l’intérêt de souscrire une assurance PNO.

L’assurance PNO apporte des garanties supplémentaires

Si le locataire a l’obligation de se garantir contre les risques locatifs en location vide, et souvent en location meublée (si une clause du bail le prévoit), l’assurance qu’il doit souscrire ne couvre pas le bien contre tous les risques : ainsi la loi prévoit que le locataire doit assurer le logement qu’il occupe contre les risques d’incendie, de dégât des eaux, d’explosion… et c’est tout.
Concernant l’assurance de l’immeuble, elle apporte souvent des garanties assez complètes pour les sinistres qui peuvent toucher les parties communes mais en général plus sommaires pour les dégâts survenant dans les parties privatives.

Une (bonne) assurance PNO va permettre au propriétaire de se garantir de manière plus complète en comblant certains « trous » de garantie. L’assurance PNO va notamment couvrir le bien en cas de vacance locative et donc prendre le relais de l’assurance du locataire partant en attendant l’arrivée d’un nouvel occupant. Elle va aussi garantir les sinistres non couverts par les assurances du locataire ou du syndic : il peut s’agir d’un bris de glace ou bien encore de vandalisme.

L’assurance PNO, une obligation pour les copropriétaires bailleurs

La loi Alur impose à tous les copropriétaires d’un bien immobilier d’être assurés en responsabilité civile, cela inclut bien entendu les copropriétaires non occupants. Par conséquent, les bailleurs d’un bien situé au sein d’une copropriété doivent obligatoirement souscrire une assurance PNO qui couvre les dégâts pour lesquels leur responsabilité civile pourrait être engagée. Il s’agit d’assurer à tous les copropriétaires qu’ils seront indemnisés en cas de dégât provenant du bien d’un autre copropriétaire.
Cette obligation ne s’applique pas aux propriétaires uniques mais elle leur reste fortement conseillée car dans leur cas, en l’absence de locataire, le bien n’est couvert par aucune autre assurance.

En l’absence de locataire, seule l’assurance PNO couvre une maison en location

Comment bien choisir son assurance PNO ?

Il existe un grand nombre de contrats PNO sur le marché, la plupart des assureurs en proposant un. Mais il peut être difficile de s’y retrouver, les tarifs vont de quelques dizaines d’euros par an à plusieurs centaines… Les plus chers n’étant pas toujours les meilleurs.

L’étendue des garanties.

Le premier point auquel il faut être très attentif, et certainement le plus important, c’est la continuité des garanties en l’absence de locataire. En effet, de nombreux contrats ne tolèrent l’absence d’occupant dans le logement que sur une durée limitée (3 ou 6 mois) au-delà de laquelle le contrat est automatiquement résilié. Certains contrats prévoient également la suspension des garanties si le bien est vacant pour cause de travaux. Ces limitations sont pénalisantes dans le sens où c’est justement en cas de vacance locative que l’assurance du propriétaire non occupant est la plus importante, la plus utile. Soyez intransigeant sur ce critère, si la quasi-totalité des contrats suspendent les garanties vol et vandalisme au-delà d’une certaine durée d’inoccupation, ils permettent malgré tout de continuer à garantir le bien contre les autres risques.

La franchise générale.

Deuxième point sur lequel vous devez être attentif, c’est le montant de la franchise qui s’appliquera en cas de sinistre, c’est-à-dire le montant qui restera à votre charge. Certains contrats sont sans franchise, cela peut être séduisant mais cela a souvent pour effet de majorer le tarif de manière assez importante. L’application d’une franchise raisonnable permet en général d’obtenir un prix plus intéressant. Elle doit cependant rester d’un montant acceptable (inférieure à 300 euros).

Les plafonds de garantie.

Le troisième point à prendre en considération est l’application de plafonds de garantie, c’est le montant maximum d’indemnisation que versera l’assureur et ce même si le montant des dégâts dépasse ce plafond. La plupart du temps un plafond global (appelée LCI pour Limite Contractuelle d’Indemnité) et des plafonds intermédiaires propres au type de garantie. Ainsi le plafond d’indemnisation pour un bris de glace peut être différent selon qu’il s’agit d’une fenêtre ou d’un panneau photovoltaïque. Le contrat peut prévoir un plafond pour les dégâts des eaux avec un sous-plafond pour la recherche de fuite.
Les plafonds de garantie sont souvent négligés car on y est (heureusement) peu souvent confronté, mais quand cela arrive cela peut être très embêtant car cela veut que l’on est en présence d’un sinistre aux conséquences financières très importantes. Attention donc à veiller à ce que le contrat prévoit des plafonds raisonnables.

Les garanties complémentaires.

Enfin dernier point, les garanties complémentaires. Un contrat non occupant est un contrat un peu spécifique. Et parmi les garanties accessoires il y a une garantie qui est à ne pas négliger : la perte de location. À ne pas confondre avec l’assurance loyer impayé, la perte de loyer est destinée à couvrir le préjudice financier subi par le bailleur lorsqu’un sinistre rend le bien non habitable et entraîne la perte de loyers. Cette garantie va indemniser le propriétaire sur la base du dernier loyer perçu au moment du sinistre. Concernant cette garantie, surtout lorsque l’investissement est financé au moyen d’un crédit toujours en cours, il est important de vérifier sa présence et sa durée maximale de couverture.

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