Est-ce que le vote des deux tiers intervient sur la modification du règlement de copro ou une assemblée peut-elle statuer aux deux tiers sur l'interdiction de louer ?
La location courte durée séduit autant les propriétaires et locataires, en quête de revenus complémentaires, que les voyageurs, en quête de flexibilité. Mais, entre les va-et-vient fréquents, la présence de personnes extérieures à l’immeuble et les bruits intempestifs, cette pratique est parfois source de désagréments pour les autres copropriétaires. Dès lors, la location saisonnière est-elle compatible avec la vie en copropriété ? Une copropriété a-t-elle le droit de l’interdire ? Face aux zones d’ombres créées par une jurisprudence contradictoire, la loi Le Meur de novembre 2024 est venue renforcer le pouvoir des copropriétés.
L’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation est clair : « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».
La location saisonnière de type Airbnb est une activité commerciale. En toute logique, en application de la loi, elle devrait donc pouvoir être interdite par une simple clause d’occupation bourgeoise, même ordinaire.
Or, la réalité est plus complexe. La nature de l’activité de location de courte durée divise la jurisprudence depuis une vingtaine d’années.
Pendant longtemps, la jurisprudence s’est appuyée sur cette législation. La Cour de Cassation a confirmé à plusieurs reprises que l’activité de location saisonnière pouvait être exclue d’une copropriété dès lors qu’une clause d’occupation bourgeoise était inscrite dans le règlement de copropriété (1).
Mais les législations récentes ont plaidé plaident l’inverse. Déjà dans son jugement du 3 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nice concluait que la location saisonnière n’était pas commerciale par nature car elle n’associait pas de services para-hôteliers (TJ Nice, 3 mars 2023, n° 22/02991). Elle ne pouvait donc pas être interdite par la copropriété au titre de la clause d’occupation bourgeoise.
L’arrêt de la Cour de Cassation du 25 janvier 2024 a confirmé cette approche (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21455). Elle a jugé que l’activité de location courte durée était une activité civile et non commerciale, dès lors qu’elle ne remplissait pas les quatre critères définissant la nature commerciale d’une activité hôtelière : petit-déjeuner, ménage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle.
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Face au flou de la jurisprudence, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 clarifie la question en renforçant le pouvoir de régulation des copropriétés (1).
Depuis 2025, deux obligations s’imposent :
Ces dispositions s’appliquent uniquement aux copropriétés dont le règlement inclut une clause d’occupation bourgeoise, interdisant les activités commerciales.
Bon à savoir : La loi modifiée ne concerne que la location saisonnière des résidences secondaires. Les résidences principales bénéficient d’une tolérance de location courte durée de type Airbnb de 120 jours, pouvant être abaissée à 90 jours par les communes.
Quelle que soit la décision de l’assemblée générale des copropriétaires quant à la location saisonnière, un principe prévaut systématiquement dans la jurisprudence : l’activité ne peut être autorisée que si elle ne crée pas de nuisances de nature à troubler la tranquillité du voisinage.
Concernant la location meublée, deux jurisprudences appuient leurs conclusions contradictoires sur cet argument, avant même la nature de l’activité.
Dans son arrêt du 12 février 2023 , la Cour d’Appel de Paris a ainsi estimé qu’une activité de location meublée proposant des services et l’accès à des chauffeurs contrevenait à l’usage d’habitation dès lors qu’elle entraînait des nuisances causées par les allées et venues de personnes étrangères à l’immeuble (23e ch. sect. A, 12 février 2003 n° 2002/12625 ).
Dans son arrêt du 8 juin 2011, la Cour de Cassation a considéré a contrario que la clause d’un règlement de copropriété interdisant la location meublée n’était pas valable, dès lors que cette activité provoquait des nuisances identiques à celles provoquées par les activités libérales autorisées dans l’immeuble (Cass. 3ème civ. 8 juin 2011 – n°10-15891).
Grâce à la loi Le Meur, les copropriétés ont désormais le droit d’interdire la location des résidences secondaires en tant que meublés de tourisme. Mais, au-delà de la loi et de la jurisprudence, l’enjeu reste de trouver un juste équilibre entre les droits individuels des copropriétaires, la tranquillité du voisinage et le désir d’accueil. La clé réside dans un dialogue ouvert et respectueux au sein de la copropriété, avec l’adoption de règles équilibrées permettant une vie collective harmonieuse.
(1) Article 26d de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi Le Meur : « La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. »
Est-ce que le vote des deux tiers intervient sur la modification du règlement de copro ou une assemblée peut-elle statuer aux deux tiers sur l'interdiction de louer ?
Bonjour,
Pour interdire la location touristique, il faut modifier le règlement de copropriété en assemblée générale. La majorité des deux tiers sera requise au lieu de l'unanimité avant la loi Le Meur.
Article très intéressant !
Mais sauf à obtenir la majorité des 2/3 dans un sens ou dans l'autre lorsque le règlement de copropriété est ancien, la situation demeure incertaine.
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3 réponses
Est-ce que le vote des deux tiers intervient sur la modification du règlement de copro ou une assemblée peut-elle statuer aux deux tiers sur l’interdiction de louer ?
Bonjour,
Pour interdire la location touristique, il faut modifier le règlement de copropriété en assemblée générale. La majorité des deux tiers sera requise au lieu de l’unanimité avant la loi Le Meur.
Article très intéressant !
Mais sauf à obtenir la majorité des 2/3 dans un sens ou dans l’autre lorsque le règlement de copropriété est ancien, la situation demeure incertaine.