Pourquoi le prix du neuf est plus cher que l’ancien ?

Lorsqu’on est un investisseur et que l’on souhaite acheter un bien immobilier locatif, il y a deux possibilités qui s’offrent à nous : acheter un bien neuf ou alors acheter dans l’ancien. Chaque solution présente ses avantages et ses inconvénients. Cependant, on se rend vite compte que le neuf coûte assez nettement plus cher. Il y a de bonnes et de mauvaises raisons qui peuvent expliquer les différences de prix.

Un bien neuf offre de meilleures performances énergétiques

Les nouvelles constructions doivent respecter un cahier des charges très strictes concernant les matériaux utilisés pour l’ouvrage. Ces matériaux doivent offrir une meilleure isolation et les systèmes de chauffage doivent répondre à des critères de consommation offrant une rapport coût/efficacité élevé.
Ainsi, chaque promoteur doit faire réaliser une étude thermique de son projet de construction. Il devra se conformer aux indications données par le thermicien afin d’obtenir à la fin du chantier une certificat de conformité à la règlementation thermique (RT 2012).
En investissant dans le neuf, vous êtes ainsi assuré d’acquérir un logement plus respectueux de l’environnement grâce à des performances énergétiques meilleures (BBC). Vos locataires auront moins de charges de chauffage et un meilleur confort, cela sera un vrai atout pour louer votre bien. Cependant, le revers de la médailler, c’est que les exigences de la RT2012 ont pour effet d’augmenter le coût de la construction de 15 à 20%. La RT2020 est encore plus amitieuse car elle fixe des règles pour que les bâtiments basses consommations soient désormais BEPOS (Bâtiments à Energie POSitive), c’est-à-dire qu’ils doivent produire plus d’énergies qu’ils n’en consomment. On parle plutôt de RE2020 et non de RT. Cette nouvelle norme est prévue pour s’appliquer à partir de l’été 2021.

Des garanties contractuelles sécurisantes

Si vous investissez dans le neuf, vous bénéficiez de garanties d’assurances que vous n’aurez pas pour un bien immobilier ancien.
En effet, si vous passez par un promoteur ou un constructeur, vous bénéficiez de la garantie financière d’achèvement. Grâce à cette garantie, vous avez la certitude que votre projet ira à son terme même en cas de défaillance du constructeur ou du promoteur.

Mais un bien immobilier neuf c’est aussi la garantie de ne pas avoir d’argent à sortir pour des gros travaux pour de nombreuses années. Cela est dû à 2 assurances en particulier :

• Assurance biennale : c’est la garantie pendant 2 ans après la livraison du bien des tous les équipements qui ne bénéficient pas de la garantie décennale. On parle aussi de garantie de bon fonctionnement.
• Assurance décennale : cette assurance obligatoire couvre pendant 10 ans les risques de malfaçons qui pourraient affecter l’ouvrage et le rendre impropre à sa destination. Le problème doit se manifester dans les 10 ans qui suivent la réception des travaux. Cela concerne les travaux importants de gros œuvre et de seconde œuvre. Il faut préciser que les seuls défauts esthétiques ne sont pas couverts par la garantie décennale.

Investir dans le neuf permet d’obtenir des réductions d’impôt

L’investissement dans le neuf est souvent incité par les pouvoirs publics à l’aide de réduction d’impôt sur le revenu (ex : loi Pinel, Malraux, Monuments historiques, Censi-Bouvard…). En règle générale, les avantages sont limités et subordonnés à des zones géographiques bien précises. Le but pour l’Etat étant d’inciter les particuliers à investir dans les zones tendues où il manque de logements. Dans certains cas, le but recherché est de revitaliser certaines zones.
Les dispositifs sont très nombreux et malheureusement pas toujours très avantageux.
En effet, la réduction d’impôt est accordée pour l’investissement dans un bien en VEFA la plupart du temps. Et il n’est pas rare que les promoteurs profitent indirectement de la réduction d’impôt en gonflant leurs marges. L’effet fiscal est donc moindre pour l’acquéreur qui se retrouve à surpayer son bien. Pour éviter cela, il est fortement conseillé de comparer les différents projets de plusieurs promoteurs afin d’avoir une idée plus juste du prix au m² pratiqué dans le secteur où vous souhaitez investir.

Frais de notaire réduits

Lorsque vous achetez un bien neuf, les frais de notaire sont nettement inférieurs à ceux qui sont pratiqués dans l’ancien. Il faut compter 2 à 3% dans le neuf contre 7 à 8% dans l’ancien. Pour un bien à 200 000 euros, c’est tout de même 10 000 euros d’économies !

Pour conclure, l’investissement dans le neuf a des avantages indéniables à condition de ne pas surpayer le bien au risque de ne pas pouvoir rentabiliser le bien en cas de revente.