Souvent surnommée la « capitale des Gaulles », Lyon est une ville dynamique et qui offre une grande diversité pour investir dans l’immobilier : immobilier d’habitation (loi Pinel), immobilier étudiant, colocations, immobilier commercial ou de bureau… Les possibilités d’investir à Lyon et dans son agglomération ne manquent pas. Quel investissement et quelles zones privilégier quand on est un particulier ?
L’immobilier à usage d’habitation
En tant que particulier, il est préférable de vous orienter vers l’immobilier résidentiel. La première question que l’on se pose avant de se lancer dans un projet immobilier est de savoir dans quelle ville investir en locatif. Lyon est une très bonne candidate car c’est une ville dont l’économie bénéficie d’un dynamisme important. Si les locaux commerciaux représentent une perspective de rendement locatif élevé, le ticket d’entrée pour un local commercial bien situé est souvent très élevé et difficilement accessible aux particuliers.
La ville de Lyon offre une diversité d’investissements possibles qui permet de trouver des opportunités pour toutes les bourses : du studio étudiant aux appartements en loi Pinel, des investissements dans l’ancien comme dans le neuf.
Pour faire votre choix, plusieurs paramètres doivent être pris en compte : objectif de l’investissement, durée prévue, recherche d’avantages fiscaux, usage souhaité, montage du financement…
Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?
Lyon et les villes proches, telle que Villeurbanne par exemple, offre une bonne opportunité d’investissement grâce au plus de 150 000 étudiants qu’elle accueille chaque année.
L’investissement en résidence étudiante se fait souvent sur des petites surfaces (studio ou T2) et offre l’avantage d’offrir des montants d’investissements relativement accessibles avec des premiers prix aux environs des 60 à 70 000 euros HT pour des biens neufs et même parfois en-dessous dans l’ancien.
Si vous investissez dans l’ancien, vous allez pouvoir souvent accéder à des biens à des prix abordables que vous pourrez assez facilement financer moyennant un apport assez faible. Si vous êtes bricoleur ou bricoleuse, vous pouvez même rechercher un bien à un prix inférieur au prix du marché pour lequel en contrepartie il y aura des travaux de remise en état plus ou moins importants. Attention à ne pas sous-estimer la lourdeur de la tâche et le prix des travaux de rénovation pour que la bonne affaire ne se transforme pas en cauchemar.
Si vous investissez dans le neuf, vous aurez tout intérêt à regarder du côté des résidences gérées.
Qu’est-ce qu’une résidence de services ou résidence « gérée » ?
Une résidence gérée est une résidence dont les copropriétaires louent leur bien à une société (« l’exploitant ») au moyen d’un bail commercial. Il s’agit principalement de résidences étudiantes, de résidences d’affaires et de tourisme, de résidence pour personnes âgées (EHPAD).
L’exploitant s’engage sur une longue période (au minimum 9 ans, mais cela peut être plus) à verser un loyer au propriétaire. L’exploitant doit verser le loyer même si le bien est vacant et il assume une partie des frais de maintenance du bien. En contrepartie, il exploite le bien en le sous-louant et en proposant des services payants aux résidents.
À condition de bien sélectionner l’exploitant, ce mode d’investissement offre un grand confort de gestion au propriétaire qui se contente simplement d’encaisser ses loyers sans se soucier du reste. De plus, si le propriétaire investit dans une résidence neuve, il peut opter pour 2 régimes fiscaux avantageux. Il peut bénéficier de la récupération de la TVA sur l’achat du bien et payer ainsi le bien pour son prix HT, économisant les 20% de TVA normalement applicable pour les biens neufs. Il peut choisir de bénéficier du principe comptable de l’amortissement qui a pour conséquence la déduction d’une charge théorique qui permet d’obtenir un résultat fiscal à zéro et de ne payer aucun impôt ni prélèvements sociaux sur les loyers perçus pendant une très longue période (15 à 20 ans).
L’investisseur peut aussi faire le choix de bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu grâce au dispositif Censi-Bouvard (pour les investissement avant le 31/12/2022). L’acquéreur bénéficie d’une réduction fiscale de 11% sur 9 ans.
Investir dans l’ancien à Lyon
Si vous préférez investir dans l’ancien avec travaux, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôts grâce au dispositif Denormandie. Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’investissement. Attention toutefois la ville de Lyon n’est pas éligible au dispositif Denormandie, la seule ville du département du Rhône éligible à la réduction Denormandie est Tarare (45 km à l’ouest de Lyon).
Vous pouvez cependant investir dans l’ancien sans travaux ou s’il y a des travaux, bénéficier du principe du déficit foncier. Cela vous permet de déduire une grande partie du coût des travaux des revenus fonciers sans limite et sous conditions des revenus globaux dans la limite de 10700 euros par an.
Quel que soit le type d’investissement que vous choisissez dans l’ancien, demandez toujours à consulter les 3 derniers PV d’assemblée générale de la copropriété afin de vérifier les éventuels problèmes existants ou la présence de gros travaux à venir.
Prenez également le temps de voir comment se porte le marché locatif du quartier pour vérifier si votre prévisionnel financier est réaliste au vu des loyers pratiqués. Pour cela il vous suffit de consulter les sites d’annonces immobilières pour voir quel est le niveau de loyer pratiqué.