Indice FFB du coût de la construction

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Mis à jour le 30/01/2024

L’indice FFB est l’indice du coût de la construction. Il porte le nom de l’organisation professionnelle qui le calcule : la Fédération Française du Bâtiment. Cet indice né en 1941 est utilisé dans le monde de l’immobilier pour estimer la valeur d’un bien. Mais savez-vous que c’est avant tout l’index de référence qui est utilisé dans le monde de l’assurance pour réévaluer chaque année le montant de la prime de votre contrat multirisque habitation ou immeuble ? Selon votre contrat, il peut aussi influer sur l’évolution des franchises ou des plafonds d’indemnisation. Comment est calculé l’indice FFB et comment a-t-il évolué ces derniers mois ? Comment est révisé le montant de votre cotisation d’assurance habitation chaque année ? Sortez vos calculatrices ! On vous explique comment ça marche.

Comment est calculé l’indice FFB ?

L’indice FFB est calculé à partir du prix de revient d’un immeuble de rapport de type courant à Paris. Pour rappel ou information, un immeuble de rapport est l’expression qui désigne un immeuble entier comprenant l’ensemble des logements, les parties communes et les autres parties privées (caves, garages, parkings,…).

L’indice FFB est actualisé tous les trimestres et publié au début du trimestre suivant. Plusieurs critères sont pris en compte dans son calcul : le coût des matériaux de construction, les prix de la main d’œuvre, les frais administratifs, les taxes et les autres coûts annexes. En revanche, il n’inclut pas l’évolution de la valeur financière des terrains.

Parti de 1 au 1^er janvier 1941, date de sa création, l’indice FFB s’élève à 1153,70, dernier chiffre publié correspondant au 3^ème trimestre 2023. Cet index de référence n’a cessé d’augmenter, traduisant d’année en année la hausse du coût de la construction.

Depuis 2020, on constate une accélération de l’augmentation de l’indice FFB. En cause : les problèmes de production et d’approvisionnement, synonymes de hausse des prix des matériaux et des matières premières, sur fond de crise sanitaire, énergétique et géopolitique.

L’indice FFB : l’index de référence des contrats d’assurance habitation

Quel est le lien entre l’assurance habitation et l’indice FFB ?

Chaque année, votre prime d’assurance habitation est révisée automatiquement à la hausse en application de l’index de référence. Pour calculer le nouveau montant de votre cotisation, votre assureur s’appuie sur l’indice FFB.

Selon les clauses d’indexation de votre contrat, vous pouvez aussi constater une évolution de vos franchises, plafonds d’indemnisation, garanties et capitaux mobiliers couverts, eux-aussi indexés sur l’indice FFB.

Pourquoi ? L’évolution de l’indice FFB reflète la variation des coûts des différents éléments qui entrent dans la construction d’un logement (notamment des matériaux). Un indice FFB en hausse signifie donc que la valeur de construction du logement augmente. La bonne nouvelle, c’est que le bien immobilier gagne en valeur. La moins bonne nouvelle en tant que propriétaire ou locataire, c’est que la réparation des dommages gagne aussi en valeur. L’indemnisation d’un sinistre coûtera plus cher à votre assureur. En se basant sur l’indice FFB, les compagnies d’assurance traduisent cette augmentation du coût du risque sur la prime d’assurance.

Comment est calculée la révision annuelle de la prime d’assurance habitation ?

Réévalué chaque trimestre, l’indice FFB est indiqué en général sur l’avis d’échéance du contrat d’assurance multirisque habitation.

Pour comprendre l’impact de l’évolution de l’indice FFB sur votre prime d’assurance habitation, voici un exemple de calcul.

Au 1^er février 2022, vous avez signé un contrat d’assurance multirisque habitation pour votre logement. Le montant de votre cotisation annuelle s’élevait alors à 400 euros. Un an plus tard, le 1^er février 2023, date anniversaire de renouvellement automatique de votre contrat, vous avez pu constater une révision à la hausse de votre prime.

Le montant de votre cotisation de référence de 400 euros était calculé par rapport à l’indice FFB du 4^ème trimestre 2021 d’une valeur de 1066,4.

Pour réévaluer votre prime, votre assureur utilise l’indice FFB du 4^ème trimestre 2022 d’une valeur de 113. Il effectue le calcul suivant :

Prime annuelle x indice FFB du 4^ème trimestre 2022 / indice FFB 4^ème trimestre 2021.

En suivant cette formule, votre nouvelle prime réévaluée au 1^er février 2022 s’élevait à : 400 x 1137 / 1066,4 soit 426,48 euros.

La révision du montant des franchises, des plafonds maximums de remboursement, des garanties et des capitaux mobiliers couverts suit la même logique de calcul.

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FFB, BT, ICC, IRL : ne pas confondre les différents indices de l’immobilier

Trois autres indices ne doivent pas être confondus avec l’indice FFB. Peut-être les connaissez-vous déjà ? Ils sont tous exploités dans le monde de l’immobilier et de l’assurance habitation, mais avec des utilités différentes :

Les index BT : calculés mensuellement, les différents index BT « bâtiments, travaux publics et divers de la construction » permettent de réévaluer les coûts de construction des bâtiments, notamment pour mettre à jour les chiffrages entre le moment où une entreprise signe un contrat de travaux et le moment où ceux-ci sont réalisés. On comptabilise pas moins de 54 indices BT ciblés sur des domaines très précis comme les terrassements, la maçonnerie, les menuiseries ou encore l’électricité ou les types de couvertures.
L’index Insee de la construction (ICC) : trimestriel, l’ICC mesure l’évolution du prix de production dans la construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation non communautaire. Suite à plusieurs réformes, il est aujourd’hui exclusivement utilisé pour l’indexation des loyers des baux professionnels. Il continue aussi à être exploité pour la révision des baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 1^er septembre 2014. En revanche, un autre indice l’a remplacé pour les baux commerciaux plus récents et tous les baux d’habitation.
L’indice Insee de Référence des loyers (IRL) : l’indice IRL traduit l’évolution sur les douze derniers mois de l’indice des prix à la consommation hors tabac et loyers. C’est l’indice de référence pour réviser les loyers dans le parc locatif. Les règles diffèrent selon le type de logement, privé ou HLM. L’IRL permet de calculer le montant maximum du loyer révisé que peuvent exiger les propriétaires. Rappelons que la révision annuelle des loyers reste facultative.

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, est responsable du contenu éditorial. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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