On ne le répètera jamais assez : lorsque l’on veut investir en immobilier dans un but de location, l’emplacement est l’un des critères essentiels, pour ne pas dire le critère essentiel. Depuis de nombreuses années, Bordeaux est une des villes où l’investissement immobilier est l’un des plus dynamiques, que ce soit sur le plan de l’investissement locatif ou bien de l’acquisition de résidences secondaires par les cadres parisiens qui sont à 2h en TGV. La conséquence de ce dynamisme, c’est la hausse exceptionnelle des prix de l’immobilier. Il est donc légitime de se poser la question de savoir s’il est toujours pertinent d’investir à Bordeaux. Voici quelques éléments de réponses.
L’évolution des prix de l’immobilier à Bordeaux
Selon les statistiques des notaires de France, dans une étude parue en février 2018, le prix de l’immobilier ancien à Bordeaux a bondi de 248% pour les appartements et de 215% pour les maisons sur les 20 dernières années. Ce qui place la métropole bordelaise en deuxième position des plus fortes hausses pour les appartements et en 3ème position pour les maisons (hors Ile-de-France). La hausse de l’immobilier entre 1998 et 2018 a été quasi continue (sauf en 2009 suite à la crise des subprimes), elle est vertigineuse au début des années 2020 avec des hausses annuelles de 15 à 20% avant de devenir plus raisonnable ces dernières années. On note même depuis 2 ans une certaine stabilisation des prix.
Avec un prix moyen dans l’ancien de 4441 euros au mètre carré pour un appartement (chiffres décembre 2020 Meilleursagents), Bordeaux est la deuxième ville la plus chère de province (derrière Nice).
Quel rendement locatif à Bordeaux ?
Alors si l’emplacement géographique du bien immobilier est une donnée primordiale, le rendement locatif est également une composante clé de la profitabilité d’un investissement locatif. Pour réaliser un bon investissement, il est nécessaire d’avoir un potentiel de rendement suffisant.
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Le rendement locatif se calcule en comparant le loyer annuel hors charges d’un bien à son prix d’acquisition : (loyer annuel / coût d’acquisition) x 100. Cela donne un pourcentage qui permet de déterminer le rendement brut de l’investissement. Pour obtenir le rendement net, il faudra prendre en compte les charges qui viennent grever la rentabilité : fiscalité des loyers, impôts locaux, assurances… D’autres éléments peuvent venir l’augmenter : avantage fiscal comme avec la loi Pinel par exemple.
Quel est le rendement moyen de l’immobilier à Bordeaux en 2020 ?
Le loyer moyen au m² à Bordeaux est de 15 euros par mois, soit un loyer annuel au m² de 180 euros. Si l’on reprend la formule de calcul de rentabilité, cela nous donne un rendement locatif brut d’environ 4% par an.
Quels avantages à investir en loi Pinel à Bordeaux ?
La loi Pinel permet à ceux qui investissent dans le neuf de bénéficier d’une réduction allant jusqu’à 21% du prix du bien dans la limite de 300 000 euros, soit une réduction d’impôt de 63 000 euros (étalée sur 12 ans). Ce dispositif fiscal de soutien à l’investissement locatif privé a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Depuis le 1er janvier 2020, seuls les appartements sont éligibles à cette réduction fiscale. Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, l’investisseur doit respecter certains engagements comme la durée de mise en location (de 6 à 12 ans) et le respect d’un plafond de loyer au m² (10,28 € / m² en zone B1). Ce déficit de rentabilité dans le neuf est donc en partie compensé par la réduction fiscale et les performances supérieures du logement neuf (RT 2012) ainsi que l’absence de gros travaux pendant de nombreuses années.
En conclusion, investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux se révèle toujours être pertinent pour peu que l’on définisse précisément ses objectifs : future résidence secondaire à la retraite ? Investissement défiscalisant que l’on prévoit de revendre après la fin de la réduction (attention !) ? Investissement locatif saisonnier ? Bref, Bordeaux reste une localisation privilégiée pour l’investissement locatif mais comme tout investissement immobilier il doit être mûrement réfléchi. D’autant plus qu’à Bordeaux la progression de prix risque de se tasser et le resserrement du crédit pourrait même exercer, à Bordeaux comme ailleurs, une pression baissière sur les prix dans les prochaines années. On en revient aux fondamentaux : un bel emplacement et une rentabilité correcte sont les piliers qui doivent guider votre choix.
