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Le régime de l’assurance immeuble d’une copropriété est un peu particulier : à mi-chemin entre le particulier et la personne morale. Dans ces conditions, est-il possible de résilier le contrat d’assurance d’une copropriété au motif de la loi Châtel ?

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Rappel des conditions de résiliation en loi Châtel

Les contrats d’assurance sont généralement conclus pour un an avec tacite reconduction. Lorsque l’on souhaite résilier celui-ci, on peut en faire la demande à chaque échéance moyennant un préavis de deux mois. Cela posait souvent problème car il était fréquent que les assurés reçoivent leur nouvel échéancier trop tardivement pour pouvoir demander la résiliation à la prochaine échéance du contrat.

C’est à partir de ce constat que depuis 2005, la loi n° 2005-67 destiné à renforcer la protection des consommateurs a introduit la possibilité pour les “non-professionnels” de ne pas renouveler un contrat s’il n’a pas été informé “au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction“.

Exclus dans un premier temps du dispositif, les syndicats des copropriétaires y sont maintenant généralement intégrés suite à plusieurs décisions des cours de cassation notamment en 2011 et 2015 qui les confirment comme “non-professionnels”. Ce statut conforte les copropriétés dans leur droit à bénéficier de la loi Châtel pour invoquer la résiliation de leur contrat.

Une application moins évidente pour les contrats d’assurance

Si les dernières jurisprudences vont donc dans le sens de l’application de la loi Châtel pour les copropriétés, cela reste compliqué quand la demande de non reconduction concerne un contrat d”assurance.

En effet, si les décisions de justice désignent un syndicat des copropriétaires (qu’il soit représenté par un syndic bénévole ou professionnel) comme un consommateur non professionnel pouvant bénéficier des dispositions de la loi Châtel, la rédaction de l’article que la loi a inséré dans le code des assurances est moins favorable.

L’article L. 113-15-1 du code des assurances stipule que sont concernées “les contrats à tacite reconduction couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles“.

Certaines compagnies d’assurance refusent donc la demande de résiliation puisque la copropriété n’est pas une personne physique et ne peut donc pas bénéficier de cet article.

En conclusion ? Une fois de plus la loi et les décisions de justice ne sont pas assez claires et parfois contradictoires, il sera donc difficile d’aller à l’encontre de l’assureur qui refuserait une résiliation au motif de la loi Châtel pour le contrat de l’assurance de la copropriété.

L’assurance copropriété ne peut pas être résilié au motif de la loi Hamon

En revanche, la situation des assurances de copropriété vis-à-vis de la loi Hamon est beaucoup plus claire. Le syndicat des copropriétaires ne peut pas résilier l’assurance de la copropriété en demande à bénéficier des disposition de la loi Hamon (loi n° 2014-344 du 17 mars 2014). En effet, la loi précise que seuls les consommateurs personnes physiques peuvent bénéficier de ses dispositions, excluant de fait les copropriétés.

Comment résilier une assurance de copropriété après la date limite ?

Outre les motifs évoqués précédemment, si la date limite pour demander la résiliation à échéance est dépassée, vous avez tout de même la possibilité de demander la résiliation du contrat si le tarif a sensiblement augmenté.

En effet, en cas d’augmentation du tarif, vous pouvez demander la résiliation de votre contrat sous conditions :

  • la revalorisation des cotisations n’est pas prévue dans le contrat,
  • l’augmentation ne découle pas d’une décision légale telle que l’augmentation des taxes applicables au contrat.

En général, un article des conditions générales aborde les conditions pour pouvoir évoquer ce motif de résiliation, reportez-vous y pour connaître les démarches à suivre (pourcentage d’augmentation minimum, délai pour demander la résiliation…).


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