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comptabilité SCI

Une SCI permet à ceux qui à ceux qui le souhaitent de s’associer pour investir dans l’immobilier. Elle ne permet pas une activité commerciale au sens strict et n’est pas assortie d’obligations comptables en conséquence. Cependant, selon sa situation, la comptabilité d’une SCI peut être soumise au formalisme d’une comptabilité en partie double de type « commerciale ». Voyons en détail ce que cela implique comme obligations dans les deux cas.

Quand la comptabilité d’une SCI est simplifiée

Même si la tenue d’une comptabilité en SCI n’est pas une obligation légale, il est impossible à la société de fonctionner normalement sans des comptes à jour. C’est pour cela qu’une simple comptabilité de trésorerie est possible, si les associés sont des personnes physiques et si la société est soumise à l’impôt sur le revenu.

Comment procéder à une comptabilité de trésorerie chaque mois ? Sur le principe simple du décompte précis et chronologique des recettes et dépenses mensuelles. Le gérant établi pour cela un document Excel, fractionné en colonnes. Il donnera une synthèse claire de la comptabilité de la SCI, en vue d’informer les associés, et de répondre aux demandes de l’administration fiscale, en matière de contrôle.

La tenue de la comptabilité d’une SCI va protéger la société, car le gérant conserve toutes les pièces comptables qu’il pourra opposer à l’administration fiscale. Cela s’avère précieux en cas de redressement fiscal axé sur une évaluation forfaitaire des recettes et dépenses. Les pièces probantes à conserver sont : les factures, les relevés de compte et les doubles de quittance.

Une comptabilité de trésorerie est beaucoup moins lourde dans ses applications qu’une comptabilité de SCI en partie double. Elle concerne les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, déclarés via le formulaire 2072.

La comptabilité en partie double

de type commercial

Les règles du Plan comptable de la comptabilité commerciale s’appliquent à la comptabilité d’une SCI sous certaines conditions. Elles tiennent au régime fiscal de la société, à la nature de son activité, à son chiffre d’affaires, son effectif et ses dispositions statutaires. En particulier quand :

  • les statuts de la société imposent ce type de comptabilité au gérant ;

  • la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés (ou l’un de ses associés est soumis à cet impôt) ;

  • lorsque la SCI exerce une activité commerciale, comme la construction-vente ou des placements immobiliers ;

  • la SCI est assujettie à la TVA ;

  • la SCI totalise un bilan annuel supérieur à 1 550 000 €, ou un chiffre d’affaires plus de 3 100 000 €, ou encore un effectif supérieur à 50 salariés.

Les obligations comptables seront plus lourdes pour le gérant qui devra tenir plusieurs journaux comptables : livre journal, grand livre et livre d’inventaire. Il devra aussi établir des comptes annuels décomposés en un bilan, un compte de résultat et une annexe.

La lourdeur de la comptabilité d’une SCI influe sur le choix du statut fiscal de la société. Particulièrement bien adapté aux sociétés dont les associés sont soumis à une tranche haute du barème de l’impôt sur le revenu, l’IS impose un surcoût de travail en termes comptables.
Une comptabilité de type commercial permet moins de liberté, mais est préférable à certains égards. D’abord parce qu’elle permet d’opposer aux tiers, dont le fisc, les comptes courants de l’entreprise. Elle permet aussi de cerner au plus près la part les droits et les apports de chaque associé et d’établir fiscalement le caractère non-fictif de la société.

Un gérant peut suffisamment maîtriser un logiciel de gestion pour être en mesure de produire une comptabilité, et ce, même de type commercial. Le recours à un expert comptable professionnel, s’il a un coût, apporte pourtant le bénéfice du conseil, en particulier sur le statut fiscal.

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