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Tout bailleur qui met en location un logement s’est déjà posé la question : dois-je m’assurer contre les loyers impayés ? La réponse est moins facile qu’on pourrait le croire. Plusieurs paramètres sont à prendre en compte : comment choisir des locataires éligibles ? Quel est le coût d’une assurance loyer impayé ? Je vous propose de faire le tour des principaux points à prendre en compte pour décider ou pas de s’assurer contre les loyers impayés.

Est-il utile de souscrire une assurance loyer impayé ?

Les loyers perçus par le propriétaires sont rarement superflus, quand ils ne servent pas tout simplement à participer au remboursement du crédit qui finance le bien lui-même, ils constituent une part parfois importante des revenus du propriétaire. Ne pas percevoir ses loyers est (presque) toujours pénalisant pour un propriétaire car il se retrouve alors en difficulté pour faire face à ses engagements et son quotidien. Donc sauf à ce que les loyers perçus soient superflus, oui il est utile, pour ne pas dire nécessaire, de s’assurer contre les loyers impayés.

Les impayés de loyer, un problème souvent sous-estimé

Il n’existe pas de chiffres vraiment précis concernant les impayés de loyer. On lit ça et là qu’ils représenteraient une part infime des biens loués, peut-être 1, 2 ou 3%… Lors d’une consultation auprès des utilisateurs du site Jelouebien.com, à laquelle avaient répondu environ deux cents propriétaires bailleurs, 38% avaient indiqué avoir eu au moins un litige avec leurs locataires au cours des dix dernières années. Et dans les trois quarts des cas, le litige portait sur des impayés de loyer ou de charges. Plus de la moitié a indiqué qu’ils avaient réglé le litige “à l’amiable”, abandonnant parfois une partie de la dette contre le départ des locataires du logement.

Quelles sont les solutions pour se couvrir contre les loyers impayés ?

Pour se protéger des impayés de loyer, plusieurs solutions sont possibles.

La caution solidaire

En premier lieu, la solution qui est souvent envisagée par les bailleurs pour se sécuriser est de demander au locataire de fournir une caution. La caution est en général un proche du locataire disposant de revenus assez confortables qui va se porter caution solidaire du locataire et par conséquent sera redevable du loyer et des charges si le locataire vient  à faire défaut. L’avantage de cette solution est qu’elle est gratuite et que la caution doit satisfaire les seuls critères que le bailleur s’est fixé. Autrement dit, c’est vous propriétaire bailleur qui décidez si une caution est “éligible” ou non à vos critères. L’inconvénient principal est la solvabilité de la caution dans le temps, dont les revenus peuvent baisser. Un acte de caution solidaire mal rédigé peut aussi être un problème, rendant caduques les engagement de la caution.

La garantie des loyers impayés “GLI”

La GLI est l’assurance loyer impayé proposée par les assureurs. Elle est la solution la plus sécurisante et la plus étendue. Elle garantit les impayés, souvent sans franchise et sans limite de durée. Dans la plupart des cas, l’assureur prend à sa charge la procédure d’expulsion du locataire quand cela est nécessaire. Certaines assurances GLI prévoient également un capital pour couvrir les dégradations immobilières qui ne seraient pas couvertes par le dépôt de garantie. Dans le cas de la GLI, pour être assuré le bailleur doit choisir des locataires éligibles, c’est-à-dire des locataires qui respectent certaines critères établis par l’assureur : niveau de revenus et situation professionnelle essentiellement. A noter que les locataires doivent remplir seuls les critères de revenus car loi interdit au bailleur de cumuler caution et GLI (sauf pour les locataires étudiants ou apprentis). Et pour ce qui est du prix de la cotisation, elle varie en général entre 2 et 4% du loyer chargé.

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Assurance loyer impayé par Jelouebien

La garantie Visale

La garantie Visale a été mise en place pour pallier partiellement à la disparition de la GRL qui permettaient de couvrir des locataires n’ayant pas de caution et ne rentrant pas dans les critères de la GLI. Visale est gratuite, elle couvre les impayés de loyers pendant les 36 premiers mois du bail. La garantie Visale dresse une liste de critères pour que le locataire soit éligible. Le dispositif ne propose pas de couverture pour les dégradations immobilières.

Lors de l’annonce par le gouvernement de la création d’un bail mobilité de courte durée et sans dépôt de garantie, il a été annoncé que les impayés et les dégradations pour ce type de bail seraient garanties par Visale.

S’assurer ou non contre les loyers impayés est une à ne pas prendre à la légère, en ayant bien pris le temps d’analyser les conséquences qu’aurait une situation d’impayé sur votre vie quotidienne. Votre investissement locatif a été fait pour vous préparer un futur meilleur, des impayés qui durent peuvent vite le transformer en votre pire cauchemar.

 

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