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calcul valeur locative

La valeur locative cadastrale, souvent abrégée en “valeur locative” est la valeur qui sert de base au calcul des impôts locaux que supportent les biens immobiliers : taxe d’habitation et taxe foncière ou encore la contribution foncière des entreprises.

Qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative correspond à un loyer théorique que le bien serait susceptible de générer. Pour cela on applique un loyer au mètre carré qui est déterminé en fonction de la catégorie de l’immeuble (il existe 8 catégories) et de la situation géographique (chaque commune détermine le loyer au mètre carré de chacune des catégories d’après plusieurs estimations).
Le loyer au mètre carré est multiplié par la surface pondéré du local. Pour calculer la surface pondérée, on mesure la surface au sol des pièces habitables à laquelle on ajoute la surface pondérée par un coefficient variant de 0,2 à 0,6 pour les dépendances.
Ainsi, surface totale pondérée x loyer au m² = valeur locative cadastrale.
Pour les locaux d’habitation, la valeur locative cadastrale est fixée en fonction des conditions du marché locatif de 1970, par conséquent, le loyer théorique obtenu est très souvent, pour ne pas dire toujours, déconnecté de la réalité économique actuelle.
Pour les locaux professionnels, depuis le 1er janvier 2017, la valeur locative est déterminée en fonction de la valeur réelle actuelle et non plus sur la base de 1970.

Les éléments de confort pris en compte

Les équipements du local sont pris en compte dans la valeur locative. Pour cela, le fisc attribue, une valeur de surface supplémentaire à ajouter à la surface pondérée. Ainsi, si le local dispose de l’eau courante, on ajoute 4 m² à la surface pondérée totale, pour l’électricité 2 m²,  un WC 3 m², une douche 4 m², un lavabo 3 m²…
Il faut noter que ces éléments sont à prendre en compte qu’ils se trouvent dans une pièce habitable ou dans une dépendance.

 

L’évolution de la valeur locative

Certains événements peuvent modifier la valeur locative. Voici les principaux changements susceptibles de changer la valeur locative :

  • Le changement d’environnement : l’amélioration de l’environnement du local (nouveaux équipements collectifs, aménagements…) peut entraîner une hausse de la valeur locative. A contrario, l’apparition de nuisances peut faire baisser la valeur locative.
  • Le changement d’affectation du local : par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation.
  • Le changement de consistance : il s’agit des transformations appliqués à un local existant et qui modifie sa surface ou son volume.

Tout changement doit être signalé par le propriétaire dans les 90 jours suivant la fin des modifications auprès du centre des impôts fonciers dont dépend le bien concerné. La modification de la valeur locative due à un changement d’environnement n’a pas à faire l’objet d’une déclaration, elle est faite directement par les pouvoirs publics.

La nouvelle valeur locative

Les pouvoirs publics ont annoncé leur volonté de réformer le mode de calcul de valeur locative. En effet, la valeur locative était calculée sur la base du marché locatif de 1970, cela engendre donc naturellement des situations incongrues, le marché locatif ayant par endroit beaucoup changé depuis. Le but de cette réforme de la valeur locative est donc de se réactualiser à la situation locative actuelle. Dans les faits, cela se traduira par une hausse de la valeur locative pour la grande majorité des contribuables. Annoncée depuis 2009, cette réforme a été reportée à plusieurs reprises. Elle est entrée en vigueur en 2017 mais seulement pour les locaux professionnels dans un premier temps. Difficile de savoir quand est-ce que les locaux d’habitation seront concernés, d’autant plus qu’entre temps, la suppression de la taxe d’habitation pour 80% des ménages français est venu redistribuer les cartes de la fiscalité locale…

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