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viager occupé ou libre

Le viager est un mode de transaction dont tout le monde a entendu parler mais qui reste paradoxalement méconnu des particuliers. Christophe Gauthier, directeur commercial d’expert-viager.com nous explique ce qu’est un viager et comment cela fonctionne.

Qu’est qu’une vente en viager ?

Une vente en viager est une forme particulière de vente. Viager vient du mot « viage » qui veut dire « temps de vie ». Dans le cadre d’un achat en viager, au lieu que le prix soit payé en une seule fois comme pour une transaction immobilière classique, le paiement est étalé sur toute la vie du vendeur (qu l’on appelle crédirentier) au moyen d’une rente payée par l’acquéreur (le débirentier).

Y-a-t-il différents types de viager ?

Lorsqu’une vente se fait en viager, on va parler de « viager libre » ou de « viager occupé ».
Dans le cas du viager libre, le débirentier va pouvoir profiter du bien immédiatement, soit pour lui même, soit pour le louer.
Au contraire dans le cadre du viager occupé, le crédirentier (le vendeur) continue à conserver l’usage de son bien, l’acquéreur ne pourra en disposer qu’au décès du crédirentier.
Le viager occupé est de loin la formule la plus répandue.

A partir de quel moment un acheteur en viager est-il propriétaire du bien ?

L’acheteur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte comme pour une vente classique. Cependant, il n’est réellement plein propriétaire du bien qu’au décès du vendeur. En effet, si le débirentier cesse de payer le prix de la rente au crédirentier, il peut perdre tous ses droits sur le bien car le vendeur bénéficie d’une hypothèque de premier rang sur celui-ci.

Comment calcule-t-on le prix d’un bien en viager ?

Comme pour une vente immobilière classique, le prix va être fixé en fonction de la valeur vénale du bien. Ensuite deux autres paramètres vont rentrer en compte : le type de viager (libre ou occupé) et l’âge du vendeur.
Dans le cadre d’un viager libre, le montant de la rente est calculé en fonction de la valeur du bien et de l’espérance de vie du vendeur. Dans le cadre d’un viager occupé, on va appliquer un abattement sur la valeur vénale, et l’on obtient la valeur occupée. Ensuite comme pour un viager libre, la rente est calculée en fonction de l’espérance de vie du débirentier.
Dans la plupart des cas, le paiement du prix comprend un « bouquet », c’est un capital versé comptant par l’acheteur au vendeur lors de la signature chez le notaire.

Quels sont les avantages d’un achat en viager ?

Pour l’acquéreur c’est le moyen de se constituer un patrimoine en bénéficiant d’avantages fiscaux. La décote appliquée correspond aux loyers qu’il aurait pu percevoir s’il avait loué le bien dès l’achat. Ce montant est déduit du prix de vente, ce qui revient pour lui à percevoir d’avance tous les loyers sans être fiscalisé sur ceux-ci.

Pour le vendeur, c’est un très bon moyen de se constituer une retraite complémentaire en bénéficiant d’une fiscalité assez favorable. Il bénéficie d’abattement sur la rente en fonction de l’âge à laquelle il a commencé à la percevoir, cela va de 30% d’abattement pour une rente débutée avant 50 ans à 70% pour une renter commencée après 70 ans.

Et quels en sont les inconvénients ?

Il y en a assez peu en réalité. Pour l’acquéreur, l’achat en viager est un vrai engagement dans la durée, il doit s’assurer de pouvoir payer la rente pendant toute la durée du viager au risque de perdre le bénéfice de ses paiements.
Pour l’acquéreur, même en viager occupé, il doit bien avoir à l’esprit qu’il n’est plus propriétaire du bien et donc qu’il ne peut plus en disposer librement.

Est-il possible de faire un viager entre personnes ayant un lien de parenté ?

Comme pour une vente immobilière classique, rien ne s’oppose à la vente en viager entre personnes d’une même famille. Attention cependant, le prix du bouquet et de la rente doivent correspondre à une réalité économique. Dans le cas d’une sous-estimation trop importante, la vente pourrait faire l’objet d’une requalification en donation déguisée.

Dans quelles situations le viager est-il une meilleure option que la vente classique ?

Pour l’acheteur, c’est le moyen d’acquérir un bien sans avoir à passer par un crédit bancaire et sans pour autant avoir à le financer au comptant. Contrairement au remboursement d’un crédit, il n’y a pas d’intérêts sur le paiement de la rente.
Pour le vendeur, cela lui permet d’avoir un double usage de son bien : il peut continuer d’y habiter tout en tirant un revenu de ce bien.

 

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