L'investissement en SCPI est-il fait pour vous ?

Publié le 31/01/2017 - par jelouebien.com

 

La SCPI qu'est ce que c'est ?

La SCPI pourrait être comparée à une grosse SCI. La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société dans laquelle les associés (les épargnants) investissent de l'argent au comptant et/ou à crédit. Cet argent est ensuite investi par la SCPI pour acquérir des biens immobiliers qui sont destinés à être mis en location.

 

Pourquoi parle-t-on parfois de SCPI de rendement ?

Les SCPI de rendement sont une catégorie de SPCI dont le but est d'optimiser le choix des investissements pour obtenir le meilleur rendement locatif possible. Ce type de SCPI investit en général majoritairement sur des bureaux et des commerces qui permettent souvent d'obtenir des rendements bien plus élevés que les locaux d'habitation. En revanche, les SCPI de rendement, contrairement aux SCPI fiscales, n'offrent pas d'avantages fiscaux particuliers.

 

Quelle est la fiscalité des revenus de SCPI ?

Les SCPI ont pour objectifs de distribuer des dividendes, souvent distribués trimestriellement aux épargnants. Les revenus générés par la SCPI sont taxés au titre des revenus fonciers.  

 

Est-il plus intéressant d'investir en SCPI qu'en assurance-vie ?

Les rendements des fonds sécuritaires des assurances-vies ont fortement baissé ces dernières années et la tendance semble durable. Les épargnants peuvent donc être tentés d'arbitrer une partie de leur placement en fonds euros sécurisé vers des placements comme les SCPI de rendement. Cela peut être pertinent à condition de prendre en compte tous les paramètres : les avantages et les contraintes ne sont pas les mêmes dans un cas et dans l'autre. Les fonds euros offrent un garantie en capital et une liquidité forte, à contrario les SCPI de rendement bien qu'investies en immobilier et donc considérées comme valeurs refuges n'offrent pas de garantie du capital investi. La liquidité est également plus faible.  

 

Dans quel cas est-il judicieux d'investir en SCPI ?

Tout d'abord, il faut avoir du temps : il est vivement conseillé d'investir en SCPI pour une durée minimale de 8 à 10 ans. La SCPI doit être envisagée comme un investissement de diversification, par conséquent, il faut s'assurer de disposer de suffisamment de liquidités pour faire face à ses besoins à cours et moyens termes.

La SCPI est un placement idéal lorsque l'on recherche la constitution de revenus complémentaires.

 

Avantages et inconvénients des SCPI de rendement

L'avantage des SCPI est un couple rendement/risque parmi les plus intéressants à l'heure actuelle. Les meilleures SCPI distribuent un rendement annuel qui dépassent 5 voir 6% avant impôts, même si bien sûr le rendement n'étant pas garanti dans le temps, il ne doit pas être le seul critère de choix. Investir en SCPI permet donc d'espérer des rendements élevés sans les soucis de l'immobiliers traditionnels : grande diversification géographique, pas de taxe foncière, pas de cotisation d'assurance, pas de travaux, pas d'impayés à gérer... Tout est transparent pour l'investisseur puisque tous ces points sont assurés pas les gérants de la SCPI.

En contrepartie, la mutualisation et la délégation de la gestion, a un impact sur le rendement final des investissements immobiliers, tout comme les frais d'agence quand vous confiez la gestion des vos biens locatifs à une agence.

Si on compare les SCPI à un placement en assurance-vie, la fiscalité est aussi moins favorable, les revenus générés par la SCPI étant taxés au titre de revenus fonciers, cela impacte plus ou moins votre rendement net selon votre imposition personnelle. A noter qu'il est possible d'investir sur des SCPI de rendement dans le cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie. Méfiance toutefois, les frais supplémentaires prévus par certains contrats d'assurance-vie sont parfois très lourds et annhile tous les avantages de la SCPI.

 

Exemple de stratégie d'investissement en SCPI

Nous avons sélectionné 4 SCPI pour leur performance, leur stratégie et la diversification globale qu'elles permettent d'obtenir. Les rendements indiqués sont les rendements avant impôt.

 

Exemple de stratégie d'investissement * :

 

SCPI Immorente, la sécurité de l'expérience et d'un patrimoine hors norme :

Créée en 1988 et gérée par Sofidy, elle est à ce jour la plus grande capitalisation française avec un patrimoine d'environ 2,4 milliards d'euros représentant environ 1900 locations. Cette SCPI permet par son extrême diversification, peut servir de base sécurisante à votre portefeuille de SCPI.

Rendement 2015 : 4,90%

Notre stratégie : nous investissons sur cette SCPI une part importante de notre portefeuille SCPI afin de bénéficier de la très grande diversification offerte par le nombre colossal de biens gérés par la SCPI. Investissement à hauteur de 35% de notre portefeuille SCPI.

 

SCPI Corum Convictions, le pari gagnant de la diversification européenne :

Créée en 2012, cette SCPI investit avec l'objectif de distribuer un rendement de 6%. L'objectif est tenu depuis le départ avec un rendement disitribué de 6,45% en 2016. La SCPI Corum Convictions truste les premières places des classements depuis sa création grâce aux convictions de ses gérants qui ont investi les 830 millions d'euros confiés par les épargnants dans plusieurs pays de l'Union Eurpéenne : France, Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Espagne, Portugal, Irlande, Italie et Slovénie.

Notre stratégie : nous investissons sur cette SCPI pour bénéficier des paris gagnants (jusqu'à présent) des gérants et d'une diversfication sur des marchés immobiliers hors de France. Investissement à hauteur de 25% de notre portefeuille SCPI.

 

SCPI Cristal Rente, la stratégie de diversification des cibles :

Créée en 2011 et gérée par Intergestion, cette SCPI a fait le choix d'investir selon une stratégie un peu différente de celle adoptée traditonnellement adopté par les SCPI de rendement : Les gérants de Cristal Rente, en plus d'investir dans les commerces comme la plupart des SCPI de rendement, ont réalisé des investissements sur des résidences étudiantes, des EHPAD, des parkings, des entrepôts et Show Room... Une stratégie payante jusqu'à présent avec un rendement distribué de 5,03% en 2016.

Notre stratégie : nous investissons sur cette SCPI pour bénéficier de la diversification sur des investissements autres que les commerces et les bureaux sur lesquels les SCPI de rendement sont souvent majoritairement investis. Investissement à hauteur de 22% de notre portefeuille SCPI.

 

SCPI LF Opportunité Immo, des investissements pour les besoins des PME et PMI

Créée en 2012 et gérée par le groupe La Française, cette SCPI investit principalement sur des bureaux, commerces, entrepôts, locaux industriels destinés à des PME. Cette stratégie a permis à la SCPI de distribuer un rendement de 5,45%.

Notre stratégie : nous investissons sur cette SCPI pour profiter du dynamisme des PME et PMI. Investissement à hauteur de 18% de notre portefeuille SCPI.

 

* Cet exemple ne peut être considéré comme un conseil, chaque situation étant différente, il est nécessaire de s'assurer de la compatibilité de ce type d'investissement avec les objectifs que vous recherchez. Les rendements passés ne reflètent en rien les rendements futurs.

 

Contactez-nous pour obtenir plus d'informations sur les possibilités d'investissement sur ces SCPI.

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