Comment procéder face à un loyer impayé ?

Publié le 24/04/2017 par jelouebien.com

 

Les litiges concernant un impayé de loyer sont en nette hausse depuis quelques années et il existe aujourd'hui peu de propriétaires bailleurs qui n'aient jamais eu à faire face à des difficultés pour recouvrer leurs loyers. Nous allons détailler ce que vous pouvez faire en tant que bailleur pour recouvrer vos créances locatives.

 

Etape 1 : Privilégiez avant tout une démarche amiable

 

Une bonne communication entre propriétaire et locataire est importante et même souvent déterminant dans l'ampleur que peut prendre une situation d'impayé de loyer. Ainsi, en cas de retard de paiement inhabituel, il est conseillé d'envoyer une lettre de relance en courrier simple après 15 à 20 jours de retard dans laquelle vous rappelez à votre locataire qu'il ne s'est toujours pas acquitté de son loyer et vous l'invitez à régulariser cela au plus vite. N'hésitez pas à prendre contact directement avec le locataire afin d'en savoir un peu plus sur les raisons du retard de paiement, cela peut permettre parfois de trouver une solution pour résoudre le problème avant qu'il ne prenne de l'ampleur.

 

Etape 2 : La mise en demeure

 

Si votre démarche de relance amiable n'a pas permis de trouver une solution satisfaisante, après un mois de retard, vous devez envisager une démarche plus officielle avec l'envoi d'une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit respecter un certain formalisme et matérialise le début de la procédure litigieuse. La mise en demeure doit également être adressée aux éventuels garants qui se seraient portés cautions solidaires. Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé, c'est en général à ce moment là que vous devez déclarer le litige à votre assurance. Celle-ci prend en général le relai pour la suite de la procédure juridique.

Etape 3 : Le commandement de payer

 

Si votre bail de location prévoit une clause résolutoire permettant de résilier le bail en cas d'impayé, la délivrance d'un commandement de payer par un Huissier de Justice est une étape obligatoire. Le commandement de payer donne deux mois au locataire pour se régulariser ou trouver une solution pour régler le litige. A l'issue du commandement de payer, si celui-ci est demeuré infructueux, vous pouvez demander à l'Huissier, à vos frais, une saisie conservatoire des loyers sur les biens du locataire avant d'envisager l'assignation au Tribunal. Cela peut permettre de maximiser les chances de recouvrer vos loyers dans l'hypothèse où la solvabilité du locataire se dégraderait au fur et à mesure de la procédure.

 

Etape 4 : L'assignation au Tribunal d'Instance

 

Si au terme du commandement de payer, aucune résolution du litige n'a pu être trouvée, le bailleur peut demander une assignation au Tribunal d'Instance. L'assignation doit être également délivrée par un Huissier de Justice et l'être au moins deux mois avant l'audience. L'Huissier délivrera parallèlement une copie de l'assignation à la Préfecture. Le Juge du Tribunal d'Instance ordonnera soit l'Ordre de payer ou l'expulsion locative si le locataire n'est pas suffisamment solvable pour rembourser sa dette. Le Juge peut aussi accorder un délai supplémentaire au locataire pour régulariser sa dette. Si l'expulsion locative a été retenue, vous ne pouvez en aucun cas procéder vous même à l'expulsion du locataire, vous encourrez désormais 3 ans de prison et 30 000 euros d'amende (loi Alur).

L'expulsion locative doit être mise en œuvre par un Huissier de Justice. L'expulsion ne peut pas, sauf exceptions, avoir lieu pendant la trêve hivernale qui s'étend du 1er novembre au 31 mars.

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