Comment résilier le bail de location de son locataire ?

 

 

 

publié le 12/05/2016 - par jelouebien.com

 

Si la loi permet au locataire de résilier son bail à tout moment et sans motif moyennant un préavis de 1 à 3 mois selon si le logement est meublé ou vide et s'il se situe en zone tendue, le propriétaire n'a pas cette faculté. En effet, afin de protéger la résidence principale du locataire la loi encadre strictement la résiliation du bail de location à l'initiative du bailleur.

 

Quand et comment donner congé au locataire pour résilier son bail ?

Dans le cas où le locataire respecte tous ses engagements, la résiliation du bail de location à l'initiative du propriétaire ne peut se faire qu'à l'échéance de celui-ci, en général 3 ou 6 ans pour un bail vide et 1 an pour un bail meublé.

En dehors de l'échéance, la résiliation du bail de location par le bailleur doit répondre à un cas prévu dans une clause résolutoire du bail.

 

Quels motifs pour résilier le contrat de location de son locataire ?

Depuis la loi Alur de mars 2014, les motifs pour donner congé au locataire sont les mêmes pour les locations vides et meublées à usage de résidence principale :

  • la reprise du logement pour en faire sa résidence principale ou pour y loger un proche

  • la vente du bien

  • l'existence d'un motif légitime et sérieux (retards récurrents de paiement du loyer, usage non paisible du logement...)

 

Si le logement fait l'objet d'un conventionnement Anah, seul ce dernier motif peut être invoqué.

 

Le bail de location peut prévoir un clause résolutoire afin de permettre la résiliation du bail dans les conditions prévues dans la notice d'information des locataires instaurée par la loi Alur :

« Lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer, qui doit mentionner certaines informations [...] Si le locataire ne s'est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail. En cas de défaut d'assurance, le bailleur ne peut assigner en justice le locataire pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire qu'après un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux. »

 

Comment procéder pour résilier le bail ?

Dans le cadre d'une résiliation du bail à échéance, le propriétaire doit veiller à respecter des préavis différents selon qu'il s'agit d'une location vide ou meublée :

  • Dans le cadre d'un logement loué vide, le bailleur doit signifier le congé au locataire au minimum 6 mois avant l'échéance du bail.

  • Dans le cadre d'un logement meublé, le congé doit être donné au minimum 3 mois avant l'échéance.

     

Ces délais sont les délais applicable dans le cas général, certaines situations peuvent prévoir des délais différents (locataires protégés, suite à l'achat du bien occupé...)

 

Le congé doit être délivré soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d'huissier, soit remis en main propre contre récépissé signé par le locataire. La notification du congé doit préciser le motif. En de motif non réel, le bailleur s'expose à une amende de 6000 euros pour un particulier et 30 000 euros s'il est une personne morale.

Si le respect du délai de préavis minimum pour informer le locataire du non renouvellement de son bail de location ne peut être prouvé par le propriétaire, le bail est reconduit pour une durée équivalente à la durée initiale. Aussi, si vous donnez congé à votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, il vous est fortement conseillé de prendre une marge supplémentaire d'un mois par rapport au délai minimum prévu par la loi : en effet si locataire ne va pas chercher son courrier recommandé pour quelle que raison que ce soit, le congé ne sera pas valable et le bail sera alors renouvelé. En prenant une marge suffisante, cela vous permet de faire appel à un huissier pour délivrer le congé dans les temps si vous constatiez que le recommandé vous revient non distribué.

 

 

 

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