Gestion locative en ligne

Assurance PNO, Assurance loyers impayés GLI, Assurance Copropriétés

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Vous louez votre bien immobilier directement sans passer par une agence immobilière ? Optez pour la gestion locative en ligne car assurer sa gestion locative immobilière d'un ou plusieurs biens demande du temps et une certaine expertise dans les étapes clés : mise en location, rédaction d'un bail conforme, assurance PNO loi ALUR, assurance GLI, gestion d'un litige...

 

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Vous avez également accès à une base de modèles de documents.

 

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Réussir sa gestion locative immobilière en 4 étapes

 

Etape 1

Recherche de locataires

 

 

Etape 2

Constituer le dossier locataire

 

 

Etape 3

Etablissement du bail

 

 

Etape 4

Assurance Loyer Impayé

Assurance PNO

Parmi les étapes clés de la location, il y a bien sûr le commencement : recherche de locataires, sélection des candidatures, établissement d'un bail mais aussi la souscription éventuelle d'assurances facultatives (assurance loyer impayé, assurance PNO loi alur) qui peuvent s'avérer bien utiles quand, malgré toutes vos précautions, tout ne se passe pas comme prévu ! Et vous souhaitez bien sûr que votre gestion locative vous coûte le moins cher possible.

Pour tous ces besoins, jelouebien.com vous propose des services à la carte ou en pack qui s'avèreront bien moins chers que la délégation de la gestion à une agence. Grâce à jelouebien.com, gérer soi-même ne veut plus dire gérer seul !

 

Savez-vous constituer le dossier de location ? Les documents que vous pouvez exiger ? Ce que vous ne pouvez pas demander ? Votre bail est-il conforme à la législation en vigueur ? Avez-vous procéder à la révision du loyer dans les règles ? Pour toutes ces questions et bien d'autres encore jelouebien.com vous apporte des solutions pour enfin bénéficier d'une gestion locative pas chère.

Indice de référence des loyers

 

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Réussir son état des lieux

 

Découvrez nos conseils pour réaliser un bon etat des lieux afin d'éviter au maximum les litiges avec votre locataire lors de sa sortie et de la restitution de son dépôt de garantie. Nous mettons à votre disposition un modele d'etat des lieux gratuit. Téléchargez des grilles de vétusté mises en place par accord collectif.

 

Bail "type" loi Alur

 

Un nouveau décret de la loi Alur, le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, a été publié et il instaure un bail type obligatoire pour tous les baux établis à compter du 1er août 2015. Ce nouveau bail type s'appliquera aussi lors du renouvellement d'un bail. A ce bail type devra également être joint une notice visant à établir les droits et les devoirs des bailleurs et des locataires.

 

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe désormais la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.​

La loi Hamon et l'immobilier

 

La loi Consommation dite loi Hamon (voir la loi Hamon en video) votée en février 2014 et qui est entrée en application depuis le 1er janvier 2015 concerne potentiellement tous les propriétaires immobiliers. Tout d'abord, la loi Hamon permet désormais à tout emprunteur de changer l'assurance de son crédit immobilier pendant 1 an après la signature du prêt. Cette mesure a pour but de renforcer la liberté de choix de l'assurance de prêt en complétant la loi Lagarde. Le fait que chaque emprunteur puisse changer d'assurance pendant un an après la signature du prêt devrait permettre d'éviter les pressions des banques pour que l'emprunteur choisisse leur propre assurance sous peine d'octroi du crédit plus difficile ou d'un taux moins compétitif.

La loi Hamon modifie aussi les règles pour les assurances habitation. Ainsi, désormais chaque assuré peut résilier à tout moment et dans un délai de 30 jours son assurance habitation dès que celui-ci a au moins un an d'antériorité. Cela doit permettre aux assurés de pouvoir choisir à tout moment l'assurance la plus adaptée et au meilleur prix.

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Sur jelouebien.com l'assurance habitation PNO est à 61 euros par an pour un appartement jusqu'à 200m².

 

Assurance PNO : nouvelle obligation pour les copropriétaires

 

La loi ALUR  validée par le Conseil Consitutionnel le 20 mars 2014 a institué une nouvelle obligation pour les copropriétaires. Ainsi, les copropriétaires non occupant d’appartements sont désormais dans l’obligation de s’assurer pour couvrir les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre, en particulier vis-à-vis de tiers ou de leurs locataires.

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Tout comme la cotisation à une assurance loyer impayé, la prime d'une assurance habitation PNO est déductible en totalité de vos revenus fonciers.

 

Les Diagnostics immobiliers locations obligatoires

 

Les diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser avant de mettre un bien en location varient en fonction de la date d'obtention du permis de construire du bien. Il y a le diagnostic de performance énergétique, la surface habitable, le diagnostic ERNMT  et, selon la date de construction du bien, le diagnostic plomb ainsi que le diagnostic amiante des parties privatives (pour les appartements uniquement). Selon la localisation de votre bien, un diagnostic termites peut être obligatoire.  La Loi ALUR prévoit d’élargir le nombre des diagnostics immobiliers obligatoires en y ajoutant un diagnostic électricité, Diagnostic gaz et une information sur le risque de mérule.

 

Durée de validité des diagnostics immobiliers pour un bien mis en location

 

Validité Loi Boutin (Surface habitable)

Sans limite (tant que de nouveaux travaux ne sont pas effectués)

Loi n° 96-1107

Diagnostic Plomb Validité (CREP)

6 ans si positif, si négatif illimité

Décret n° 2006-1653; Art 4 

Durée Validité Diagnostic Amiante des Parties Privatives (DAPP)

Illimité

Décret n° 96-97  

Validité Etat des risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)

6 mois

Décret n° 2005-134; art 4 

 

Source : Allodiagnostic.com

 

Détecteurs de fumée obligatoires

 

Chaque logement devra obligatoirement être équipé d'un détecteur de fumée à partir du 8 mars 2015. Le détecteur doit être muni du marquage CE et être conforme à la norme européenne harmonisée NF EN 14604.

L'achat et l'installation du détecteur de fumée seront à la charge du bailleur, en revanche,son entretien et son remplacement éventuel seront à la charge du locataire (à l'exception des locations meublées et des logements de fonction).

Le locataire ou le propriétaire qui habite le logement doit déclarer à son assurance que le logement est bien équipé d'un détecteur de fumée. Cette déclaration doit être faite par la remise d'une attestation. 

Un modèle d'attestation d'installation de détecteur de fumée est disponible dans la rubrique "modèles".

 

Déductibilité des travaux

 

Les dépenses pour travaux peuvent être déductibles sous conditions des revenus fonciers.

La première condition est bien sûr que ces travaux concernent un bien à usage locatif. Les travaux réalisés pour une résidence principale ou une résidence secondaire ne peuvent en effet pas être déduits.

La deuxième condition tient à la nature des travaux réalisés. La loi distingue troix grands types de dépenses selon la nature des travaux : les dépenses de réparation et d'entretien, les dépenses d'amélioration et les dépenses de construction et d'agrandissement.
Les deux premières catégories permettent la déductibilité des frais engagés tandis que les travaux de construction et d'agrandissement ne le permettent pas.

Le montant des travaux est déductible au titre de l'année où a lieu le paiement de ceci.

 

Zoom sur la loi ALUR

 

La loi ALUR a été définitivement validée par le Conseil Consitutionnel le 20 mars 2014.

ALUR signifie Accès au Logement et un Urbanisme Rénové. Mais en mars 2015, un an après plusieurs ambitions de la loi ont été revues à la baisse. Le projet de la loi Macron prévoit d'apporter quelques modifications à la loi Alur.

 

Vous, propriétaires bailleurs, êtes potentiellement concernés par plusieurs mesures. En voici quelques unes :

  • Encadrement des loyers : le décret sur l'encadrement des loyers a été publié le 12 juin 2015 pour démarrer à partir du 1er août 2015 à Paris à titre expérimental. Le loyer de référence sera fixé par arrêté préfectoral. Le loyer d'un logement ne pourra alors pas dépasser de plus de 20% ce loyer de référence (trouver le loyer de référence). Des exceptions seront possibles en prenant en compte des caractéristiques particulières du logement. L'OLAP estime que certains loyers pourraient baisser d'environ 50 euros par mois.
  • Sélection des locataires : un décret déterminera la liste des documents qu'il sera possible de demander à un candidat. au 30, avril 2015, le décret n'est pas encore paru.
  • Rupture de bail : dans les "zones tendues" (définies par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013) le préavis à donner par le locataire pour quitter le logement est ramené à 1 mois au lieu de 3 mois aujourd'hui.
  • Délai de restitution du dépôt de garantie : si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le délai de restitution passe à un mois, au delà le locataire sortant pourra exiger une pénalité de 10% du montant du montant loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
  • La GUL : Garantie Universelle des Loyers. Cette mesure était presque la seule attendue par les propriétaires bailleurs. Cette mesure n'a finalement pas vu le jour. Avec la suppression du dispositif GRL et le maintien de l'interdiction de cumuler GLI et garants, nombre de locataires en situation précaire se retrouvent en grande difficulté pour accèder au logement. Le dispositif Visale proposé par Action Logement, bien que gratuit, est très critiqué car il exclut la plupart des locataires précaires et n'offre que des garanties très limitées. 

Investissement immobilier en loi Pinel 2016

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La loi Pinel remplace la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014.

 

Ces aménagements de la loi Duflot ont pour objectifs de relancer la construction de logements neufs en rendant ces investissements plus attrayants pour les investisseurs.

 

La loi Pinel permet ainsi aux particuliers qui investissent dans un logement neuf ou en état futur d'achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu calculée en fonction du coût du bien et de l'engagement de durée de location :

  • 12% du prix de revient du bien sur 6 ans
  • 18% du prix de revient du bien sur 9 ans
  • 21% du prix de revient du bien sur 12 ans

 

A noter qu'il sera désormais possible, sous conditions de louer ce bien à un ascendant ou à un descendant.

 

 

Renseignez vous pour connaître les zones où il est pertinent d'investir en loi Pinel :

 

Renseignements et coordonnées :

Cabinet indépendant de gestion de patrimoine

 

Les plafonds de loyer 2016 en Loi Pinel

 

Le calcul du loyer maximum par m² se fait à partir d'un plafond de base et d’un coefficient multiplicateur de la manière suivante : 0,7 + (19 / surface). Le coefficient obtenu est lui même plafonné à 1,2.

Ce calcul donne le plafond par m², il n'y a plus qu'à multiplier ce résultat par la surface habitable afin d'obtenir le loyer maximum possible pour un logement. Pour calculer la surface habitable, en plus de la surface habitable du logement on ajoute, dans la limite de 8 m², 50% de la surface des annexes à usage exclusif de l’occupant du logement et d'une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 mètres (articles R. 353-12 et R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation). Les parkings et garages n'entrent pas dans le calcul.

 

Plafonds de loyer au m² par zone (avant application du coefficient multiplicateur)

Année

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

2016

16,93 €

12,50 €

10,07 €

8,75 €

 

Exemple :

Pour un appartement de 40 m² avec un balcon de 6 m² en zone B1 :

  • Surface retenue = 40 + (6/2) = 43 m²
  • Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19/43) = 1,14
  • Plafond du loyer au m² corrigé = 10,07 x 1,14 = 11,48 euros
  • Loyer maximum applicable = 43 x 11,40 = 493,64 euros

 

Villes éligibles à la loi Pinel au 1er octobre 2014 Zonage Loi Pinel au 1er octobre 2014

 

La ministre du logement Sylvia Pinel a révisé le zonage A/B/C dans le cadre de la relance de la construction de logement. Ce nouveau zonage prend effet au 1er octobre 2014.

 

Pour consulter la liste détaillée commune par commune rendez-vous sur territoires.gouv.fr

 

A noter que les locataires doivent sastifaire à un critère de conditions de ressources variant en fonction de la zone et de la composition du foyer fiscal.

 

 

Assurance loyer impayé, assurance PNO et gestion locative en ligne avec jelouebien.com

 

Découvrez le nouveau forum d'échange et d'entraide de JELOUEBIEN.COM pour les propriétaires bailleurs mais aussi pour les locataires.

 

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